22城二手房?jī)r(jià)下跌 樓市政策微調(diào)或?qū)⒗^續(xù)

時(shí)間：2019-01-17

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布了2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量都在增加，一二線城市全年房?jī)r(jià)的同比漲幅也顯著低于2017年。專家認(rèn)為，2019年全面放松調(diào)控的可能性幾乎不存在，但微調(diào)或?qū)⒗^續(xù)出現(xiàn)。

　　一線城市漲了

　　進(jìn)入2018年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速調(diào)整期，許多城市頻頻降價(jià)。但在2018年最后一個(gè)月，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大了。

　　2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格下降0.3%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

　　廣州12月的新房環(huán)比漲幅達(dá)到3.0%，成為70個(gè)大中城市新建商品住宅售價(jià)漲幅最大的城市，而其11月份的新建商品住宅售價(jià)環(huán)比漲幅還處于持平狀態(tài)。在新房庫(kù)存較大的北京，環(huán)比漲幅也達(dá)到了1%。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，由于一線城市預(yù)售證管控放松，高價(jià)樓盤(pán)的入市影響了成交結(jié)構(gòu)，致使環(huán)比漲幅擴(kuò)大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，2018年第四季度各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線城市，多年積壓的高端項(xiàng)目逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽，這使得房?jī)r(jià)明顯上漲，但這樣的數(shù)據(jù)是失真的。

　　2018年10月19日，廣州市發(fā)布了“對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備”的政策，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，這一政策意在打擊市場(chǎng)上較為嚴(yán)重的“雙合同”問(wèn)題，允許高價(jià)房以真實(shí)價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，成為廣州房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，一線城市信號(hào)意義很強(qiáng)，尤其是對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)走向的影響。若一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而周邊部分城市下跌，不排除環(huán)京、環(huán)滬等區(qū)域的小城市有繼續(xù)放寬政策的可能。

　　全年漲幅小了

　　樓盤(pán)

　　從全年數(shù)據(jù)看，在一二線城市，不管是新房還是二手房，價(jià)格同比上漲幅度已經(jīng)顯著低于2017年。數(shù)據(jù)顯示，1~12月平均，一線城市新房售價(jià)同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn);二手住宅售價(jià)同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　1~12月平均，二三線城市新房售價(jià)同比分別上漲7.6%和7.8%，其中二線城市漲幅比上年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，三線城市漲幅與上年同期相同;二三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.8%和5.9%，其中二線城市漲幅比上年同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市漲幅比上年同期擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　謝逸楓認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)整體比較平穩(wěn)，說(shuō)明樓市調(diào)控政策在2018年取得明顯成效。張大偉稱，從全國(guó)看，上漲依然是主流，雖然分化趨勢(shì)持續(xù)，二三線城市棚改等政策帶來(lái)的高峰依然存在，中西部、三線城市則是本輪房?jī)r(jià)上漲的集中區(qū)域。

　　從城市數(shù)量上看，12月新房售價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為59個(gè)，比11月份的63個(gè)有所減少。嚴(yán)躍進(jìn)稱，這說(shuō)明在銷售目標(biāo)等壓力下，年底部分城市依然有降價(jià)促銷活動(dòng)。

　　二手房方面，12月銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)到了22個(gè)，比11月的17個(gè)增加了5個(gè)。其中，廈門、福州、青島領(lǐng)跌全國(guó)，分別下跌0.6%、0.5%、0.5%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，雖然從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房房?jī)r(jià)的變化幅度較小，但實(shí)際上相比于新房，二手房市場(chǎng)的降溫更明顯。58安居客線上的掛牌房源量數(shù)據(jù)顯示，2018年12月一線城市掛牌房源量全面下滑，廣州環(huán)比下滑幅度最大，達(dá)到了13.2%。

　　張大偉稱，由于限價(jià)、“雙合同”等問(wèn)題的存在，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)失真，二手房?jī)r(jià)格更能代表市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。他說(shuō)：“在2018年8月份全國(guó)樓市達(dá)到頂峰后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整跡象，二手房房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)的城市數(shù)量與下降幅度將繼續(xù)加大，部分城市的新房也會(huì)逐漸調(diào)整。”

　　微調(diào)可能多了

　　房地產(chǎn)

　　自2018年年底山東菏澤正式取消限售以來(lái)，全國(guó)數(shù)個(gè)城市都對(duì)樓市政策進(jìn)行了微調(diào)，嚴(yán)控與放松的博弈，在許多城市或明或暗地上演。

　　“2018年12月是極具戲劇性的一個(gè)月，正當(dāng)市場(chǎng)對(duì)2018年嚴(yán)格調(diào)控保持高度一致之時(shí)，菏澤、廣州等地的調(diào)控政策紛紛出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，引發(fā)了市場(chǎng)與輿論的廣泛關(guān)注。隨后，因城施策的政策方向快速取代了‘一刀切’的做法，提前為2019年樓市調(diào)控奠定了主基調(diào)。”張波對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)。

　　2018年底召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指明了2019年樓市調(diào)控的幾大任務(wù)，包括堅(jiān)持“房住不炒”、建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制、堅(jiān)持因城施策與分類指導(dǎo)、健全住房保障體系等等。

　　在謝逸楓看來(lái)，今年的樓市調(diào)控將以全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出的“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”為指導(dǎo)，政策微調(diào)可能會(huì)增多，但指望全面放松樓市調(diào)控，幾乎不可能。

　　謝逸楓建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的限價(jià)、限售政策要慢慢退出，對(duì)剛需族與改善族限制政策可以進(jìn)行一定程度的放寬，銀行信貸也要予以適當(dāng)傾斜。對(duì)房企融資貸款需求應(yīng)給予滿足。

　　張大偉稱，樓市調(diào)控仍由各個(gè)城市主導(dǎo)，而分類指導(dǎo)下則會(huì)帶來(lái)更多監(jiān)管。未來(lái)，可能會(huì)有部分城市進(jìn)行政策調(diào)整，但房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不會(huì)改變。

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